土地を探していると、前面道路や隣地との高低差がある土地に遭遇することがあります。
そんな時に知っておいて欲しいことをお伝えします。
- 高低差のある土地のメリット
- 高低差のある土地のデメリット
- 高低差の判断基準
高低差のある土地のメリット
- 売買価格が相場よりも安い売価が安い
- 展望が良い
- 道路より高い土地はプライバシーや採光の確保がしやすい
高低差のある土地のデメリット
高低差のある土地のデメリットをもとに確認内容をお伝えします。
知っておくと、土地購入の判断の助けになります。
- 工事費用がかかる
- 工事期間がかかる
- 勾配がとれない場合がある
- 斜線制限等の影響を受けることがある
- 工事が難航する可能性がある
工事費用がかかる
造成工事にお金がかかります。
前面道路より低い場合は、
土を盛って、土留めもしくは擁壁の設置を検討しなければなりません。
前面道路より高い場合は、擁壁の新設ややりかえを検討しなければなりません。
駐車場スペースがない場合も、
その分の土の撤去と土留めもしくは擁壁の設置が必要になります。
また、外構工事で階段の設置も必要になります。
工事期間がかかる
平坦な土地と比べて、工事期間がかかります。
敷地に進入する為の工事が必要になります。
高低差が高い場合は、道路からみて登る為のスロープや土が流れないような施工が必要になります。
高低差が低い場合は、雨天時に道路から雨水が侵入して、水捌けが悪くなり、作業に影響が出ることもあります。
勾配がとれない場合がある
道路との高低差が低い土地で遭遇する場合があります。
敷地内の、雨水や雑排水の配水を前面道路の側溝や下水道の本管に行う計画で発生する事象になります。
敷地内の前面道路の側溝や下水道の本管に流れる水が逆流しないように設計しなければならないのですが、その設計が出来ない場合に「勾配がとれない」となります。
下水道への配水は、下水道の本管が地面により1m以上低いことが多いので、発生しにくいです。
しかし、雨水の配水は側溝が地面より50cm以内のことが多いので、道路よりも低くて、土地が広い場合は、発生しやすいです。
また、その地域が浄化槽の設置エリアであれば、さらに勾配がとれないケースが増えます。
ですので、高低差が低い場合の土地では、ほとんどの場合、前面道路以上の高さに敷地の高さを合わせる工事が必要とされています。
道路との高低差が低い土地は、要注意が必要です。
斜線制限等の影響を受けることがある
これは、道路との高低差が高い土地で遭遇する場合があります。
対象の土地が、道路もしくは隣地よりも高い場合、平坦な土地に比べて、高さの制限を受けることになります。
過去の経験では、北側の道路の軒の長さを短くしなければならないことがありました。
工事が難航する可能性がある
高低差のある土地で工事が難航した僕の経験では、2種類に分けられます。
一つ目は、隣地との境に擁壁を設置する現場がありました。
隣地との境の擁壁工事は、お隣に土を流さないようにしたり、お隣から土が流れてこないようにしたりと慎重に進める現場になります。
その現場では、さらに台風の影響で、雨が続きました。
通常、何日か雨が続く場合は、雨養生を現場にするのですが、その養生が剥がれては直しの繰り返しが必要で、工事が進まなかったことがあります。
二つ目は、前面道路よりも高低差が高い土地で地盤改良の工事車両が進入出来ず、クレーン車を手配して、進入させたことがあります。
この現場は、通常1〜2日の工事が5日かかりました。
高低差の判断基準
敷地全体の高低差を把握する際には、
高低差の判断は3段階あります。
高低差が1m以下の場合
一般的に補強用のコンクリートブロック(CB)積みの土留でよく、CBで計画を行うことができる場合があります。
ただし、地域により異なるので、確認は必要です。
1m以下か超えるかどうかでCBで土留するか、RC(鉄筋コンクリート) 等の擁壁を施工するかにより、工期・費用が変わります。
高低差が1mより高く2m以下の場合
ただし、2m以下の擁壁でも安全性の根拠は必要です。
また、1m以下の高低差の場合は、
駐車場やアプローチのスペースは簡単に計画出来ますが、高低差が大きすぎると階段の段数や角度により敷地の使いやすさが変わってきます。
高低差が2m以上の場合
高低差が2m以上の場合は、がけ条例の対象となります。
2mを超える擁壁は準用工作物となり、確認申請が必要となります。
新規で擁壁を設置するには、工事代金とは別に申請費用がかかるということになります。
まとめ
土地探しで高低差がある場合の知っておくべき確認内容になります。
高低差のある土地は、メリットに比べて、デメリットが多いです。
ただし、その分土地代金が相場よりも安く設定されるので、価格とデメリットの比較を行いましょう。
以上、土地探しの参考にして頂けけると幸いです。
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