土地を見に行って、最初に確認するのは、「前面道路」の確認をします。
① 敷地と2m以上接道しているか
② 幅員が4mあるか
③ 道路の種類
④ 上下水道の本管が来ているか
⑤ 上下水道管が敷地内に引き込まれているか
⑥ ガス管が埋設されていないか
前面道路が敷地と2m以上接道しているか
まず、前面道路の確認で1番最初に確認するのは、
土地が前面道路に2m以上接しているかどうかを確認します。
原則、建築基準法では、
前面道路の幅員が4m以上あり、
敷地がその前面道路に2m以上接道していなければ、建物の建築出来ません。
建物が建築出来なければ、住宅を建築出来る土地を探すことは出来ないので、まず、確認します。
前面道路の幅員が4mあるか
建築基準法では、原則、前面道路の幅が4m以上必要となっておりますが、
例外でセットバックという方法で対処できます。
ですので、前面道路の幅員が4mあるかを確認しますが、
4m以上ないと建物が建築出来ない訳ではなくて、
セットバックが必要になるかどうかを確認します。
セットバックとは、将来的に4mの道路幅を確保する為の規定です。
セットバックについては、以下を参考にしてください。
前面道路の種類
住宅を建築する為の土地探しで、敷地に対する前面道路が建築基準法に規定された条件にあった道路かどうかを確認しなければなりません。
前面道路の種類を現地で確定することは難しいです。
ただし、その土地の市町村の役所もしくは管轄の土木事務所で確認することが出来ます。
注意が必要なのは、「43条但し書き道路」という建築基準法の道路ではないけれども、
建築のが出来る道路があります。
「43条但し書き道路」の場合は許可申請が必要になるので、
手数料が33,000円と申請費用が追加で発生する場合があります。
また、土地契約の際にも、「43条但し書き道路の許可がおりない場合」の取り決めもしておく必要があります。
「43条但し書き道路の許可がおりない場合」は、
建物の建築は出来ないので注意が必要です。
前面道路に上下水道の本管が来ているか
前面道路に上下水道の本管が来ているかの確認を行います。
これにより、
- 上水道が使えるか
- 下水道が使えるか
- 敷地内に引き込むまでにどれくらいの距離があるか
を確認します。
上水道の本管が土地の近くになければ、
井戸の掘削工事を検討します。
下水道の本管が土地の近くになければ、
浄化槽の設置工事を検討します。
前面道路の上下水道管が敷地内に引き込まれているか
見に行った土地に上下水道管が敷地内と接続されているかを確認します。
前面道路の本管と接続されていない場合は、
敷地内への引き込み工事を検討しなければなりません。
道路や工事の規模にもよりますが、
費用としては、90万円〜120万円の予算組みをしておくと、安心です。
上水道の引き込みの有無は、各市町村の役所に行くと確認できることが多いです。
役所に行く時間が無く、現地で確認したい場合は、
上水道は、「水道メーター」や「止水栓」を目安として探します。
下水道は、「公共枡」を目安として探します。
前面道路にガス管が埋設されていないか
前面道路にガス管が埋設されていないかも確認します。
もし、埋設されている場合は、敷地のどの部分にあるかも確認しましょう。
購入して、工事にとりかかる場合は、ガス屋さんに止栓の処理依頼します。
その際にガス屋さんによっては、費用が発生する場合もあります。
各道路の特徴
土地探しの際の前面道路の位置は建物の配置や間取りに影響されます。
各方角での前面道路の特徴をメリットデメリットとして、お伝えします。
南側道路
【メリット】
- 陽当たりが良い
- 風通りが良い
- 売却時に売りやすい
【デメリット】
- 敷地の広さによっては目線の問題が出てくる
- 購入時に土地価格が高く競合がでる
東側道路
【メリット】
- 朝日がよくあたり、午前中は明るい
- 西陽が入りにくい
【デメリット】
- 北東に玄関を配置することが多くなり、家相を考慮される方は鬼門となる
- 冬場の陽の当たる時間が短い場合がある
- 土地の広さによっては、駐車場が縦列か庭の一部になる場合がある
西側道路
【メリット】
- 日照時間が長くなる
【デメリット】
- 夏場は西陽の影響を強く受ける。
- 建物などの物が西陽により劣化しやすい
北側道路
【メリット】
- 他の方位に比べて土地価格が比較的安い
- 南側に居室や庭をとりやすい
【デメリット】
- 日陰になりやすい
- 駐車場が配置しにくい
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