土地探しからの『家づくり』の流れをまとめます。
以下の方は、イメージして頂けたら嬉しいです。
- 家づくりを始めたいけど、何から始めるか分からない方
- 土地探しからの注文住宅を検討している方
- 家づくりの大まかな流れを知りたい方
（事前準備）
家づくりを始めるにあたって、最初に始めて欲しい事は事前準備です。
以下の3点になります。
・住宅ローンの事前審査
・予算決め
・家づくりに必要な費用を知る
なぜ、この3つが必要なのか？
それは、まず、全体の予算が分からないと、「いくらまでの土地を探すのか」、
「いくら位の建物を建築するのか」
が決まらないからです。
とはいえ、いきなり総額を決めましょうと言う事ではありません。
【毎月いくらの支払いにするか】ということです。
目安としては、今の賃貸の金額からいくらプラス出来るのかになります。
ただし、これで予算組みが定まる訳ではありせん。
実際に、自分がどのくらいお金を準備出来るかを知る事が必要です。
①自己資金はいくら準備するのか？
②住宅ローンでいくら借りて、お金を準備するのか？
①に関しては、現在の貯蓄や親などからの資金援助の金額から計画出来ます。
②に関しては、住宅ローンの事前審査を行う事で結果を出せます。
これら3点事前に行う事で最終的に住宅ローンを借りる金額を確定できるので、
【毎月いくらの支払いにするか】を決めることが出来ます。
土地探し
インターネット、不動産屋さん、住宅会社さんをフルに使って探しましょう。
高い金額を出せばあなたの条件を満たす土地はあるかもしれません。
しかし、多くの方が予算オーバーな事が多いです。
では、どーすれば良い土地が見つかるのか。
それは、100点の土地を探すのではなく、70〜80点の土地を探す事です。
そーすれば、マイホームの為の土地は見つかるはずです。
土地の予約
土地探しを進めて、購入したい土地が決まれば、「土地の買付（予約）」を行います。
その土地の仲介をしている不動産屋さんに連絡して手続きを進めます。
多くは、買付け証明書に物件の情報、購入者の住所、氏名の記入、捺印を行い、仲介業者さんを経由して、売主さんに提出します。
その後、土地の代金の値交渉などなければ、仲介業者を通じて、土地の契約日が決まります。
土地契約
土地の契約日が決まれば、「土地の重要事項説明書」の説明を受けた後、「土地の契約」が行われます。多くの方が、「土地の重要事項説明書」と「土地の契約」は同日に行なわれる事になると思われます。
プランニング＆見積り
決めた土地に対して、プランニングが始まります。
建物の間取り、建物の敷地内での配置、窓の位置/寸法から決めていきます。
住宅ローンの本申込み
間取りが決まり、ある程度の予算が確定してくると、次に行うのは、「住宅ローンの本申込み」となります。「住宅ローンの本申込み」は、申込む為に必要な書類を準備しなければなりません。借入先の銀行によって、多少の違いはありますが、どこも同じような書類を準備します。
違いが出るのは、「会社員」「会社の役員」「確定申告を行なっている方」で分かれます。
つなぎローンの契約
まず、多くの方が「つなぎローン」って何？となると思います。
自分も建築の営業マンをするまでは知りませんでした。
つなぎローンとは、家づくりで進める中で、一般的に、大きな金額のお金を準備する機会が6回発生します。
1、土地の手付金
2、建築会社への手付金
3、土地の残代金
4、着工金
5、中間金
6、最終金
この中の「3、土地の残代金」「4、着工金」「5、中間金」を準備するのに使えるのが、つなぎローンになります。
つなぎローンは、住宅ローンの本申込みで承認を受けた方が、
「土地代金」「着工金」「中間金」を支払う為に契約して、これらのお金を支払う為のローンです。
ここで借りたお金は、住宅ローンの実行時に返済する仕組みです。
ですので、家づくりの途中でお金を借りて、支払うことになります。
ただし、この借りたお金の毎月の支払いは、発生しません。
住宅ローンの実行時に実行日までの利息分と元金を支払います。
土地決済
土地決済は、土地契約時に支払った手付金の残代金を支払い、土地の引渡しを行うイベントになります。
一般的に、買主が住宅ローンを契約する銀行に、「売主」「買主」「司法書士」「仲介業者」が集まり行います。
地鎮祭
地鎮祭は、
更地の場合は、土地決済後から着工の間に
古家付き土地の場合は、建物解体後に行う事が多いです。
着工
更地を購入されてからの家づくりは、地盤調査後に地盤改良工事もしくは、基礎工事が開始されます。
古家付き土地を購入されてからの家づくりは、建物の解体工事から開始されます。
多くの請負会社が、着工前に近隣住民の方に着工のあいさつを行いますが、気になる方は、お願いした施工会社に確認してみても良いと思います。
上棟
上棟（棟上げ）は、木造の切妻屋根の頂点の部材を棟木（むなぎ）と呼びます。
この部材（棟木）を頂点まで上げる日を棟上げの日と呼びます。
現在、木造の家を建てる場合、1日で屋根の防水シートまで施工されます。
土台敷きが完了した状態から、棟上げ日の当日に大工さんが10人前後集まり、プレカットされた木材を組み立てていき、屋根の下地を組み、アスファルトルーフィングという防水シートを施行して、棟上げの1日が完了します。
昔は、10人以上の大工さんが丸太から現場もしくは、倉庫で材料を加工して、施工していき、棟木を上げる日を「上棟日」としていましたが、今は、1日で家の形が出来上がります。
「上棟式」が有るか無いは、施工業者の方に確認しましょう。
「もちまき」などもするかしないかも相談されると良いかと思われます。
住所の変更
引越し前に新住所へ住所（住民票）の変更を行います。
住宅ローンの契約
住所の変更が終わると、住宅ローンの契約です。
契約の場所は、主に借入れ先の銀行で行います。
状況に応じて、ご自宅や建築会社の事務所でも行われることがあります。
最終金の支払い
最終金の支払い後に引渡しになるので、最終金の支払いを行わなければなりません。
住宅ローンのみの方は、住宅ローンの契約時に行うので、別途、手続きをする必要はありませんが、工事の請負代金を自己資金も合わせて支払う方はこの手続きが必要になります。
引渡し
いよいよ、引渡しになるとバタバタしてきます。
「引越し日までの準備」、「引越し業者の手配」などやる事が一気に押し寄せてきます。
まとめ
以上が、土地がない状態からの注文住宅の家づくりの流れになります。
土地を探し始めてから引渡しまで6ヶ月以上かかります。
その間、迷ったり、不安になる事があると思います。
ですが、「なぜ、家を建てるのか？」、「どんな暮らしをしていきたいのか？」を思い返しながら、進めてください。結論が見えてくると思います。
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