土地探しを始めて、土地を探す際に、
現地に行く前に土地資料を確認することが多くなります。
そんな時に土地資料の見方を知っているだけで物件の選定がスムーズに行えます。
以下の方は、参考にして下さい。
- 土地資料をどこから見ればよいか分からない方
- 土地の物件選定をスムーズに行いたい方
都市計画
市街化調整区域ではないかを調査する必要があります。
「市街化区域」もしくは「都市計画区域外」の場合は建築出来る可能性は高いのですが、「市街化調整区域」内の土地は、原則、建築物の建築が出来ないので、
先ずはこの条件を確認します。
建てれるケースもあるのですが、建てれる条件に合う場合が多くありません。
ですので、土地探しをしている際に相場より安い物件を見つけた場合は「市街化調整区域」の土地で建築が不可能な物件かもしれません。
接道
建築物を建築するには、接道条件が必要になるので、この条件を確認します。
「建築基準法の道路に最低2m接しているか」を確認します。
かみ砕くと、対象の土地が隣接している道路に2m以上接していて、その道路が建築基準法で定められた道路かという内容を確認します。
記載のされ方としては、
「公道 2.5m 接面10m」または、「私道 3m 接面2m」とあったとします。解釈は、
〈公道 2.5m 接面10m〉
2.5mの幅の道路に敷地が10m接しているということです。
〈私道 3m 接面2m〉
3mの幅の道路に敷地が2m接しているということです。
建築基準法の道路には、いくつか種類があります。
詳しくは、「建築基準法 道路」で検索すると出てきます。
直接、「県土整備事務所の建築指導課」に問い合わせることも出来ます。
お知り合いに不動産屋さんもしくは建築屋さん、設計士さんがいれば、すぐに調べてもらえると思います。
もし、土地探しをしている際に相場より安い物件を見つけた場合は建築が不可能な物件かもしれません。
地目
「田」、「畑」の場合は、注意が必要です。
農地転用の手続きが必要です。
家屋調査士に依頼する場合は、手数料を支払って解消する必要があります。
「市街化区域」の場合は、届出となり、「市街化調整区域」の場合は、許可が必要になります。
また、「宅地」の場合も、調査が必要です。
一般的に「市街化調整区域」の土地は建物の建築は出来ませんが、
地目が「宅地」の場合は、建築出来る可能性があります。
調べる内容としては、
•対象の土地の市区町村が市街化調整区域に設定した年数より前に「宅地」となっているか
•既存宅地の対応申請を完了した土地か
を調べます。
上記の２つの条件を満たしていれば、建築の計画を進めれる可能性があります。
引渡し条件
引渡し条件についてですが、新築の住宅の家づくりで土地探しをしている場合、古家付きの物件を探すこともあります。
そこで、気をつけて頂きたいのが、
- 「解体更地渡し」
- 「解体渡し」
という表現です。
「解体更地渡し」はことばの通り、
建物を解体後、更地になった状態での引渡しになります。
「解体渡し」の場合は、敷地内の植栽屋擁壁は撤去せずに建物のみを解体しての引渡し渡しの場合があります。
「解体渡し」の場合は、建物以外の撤去も含めてもらえるのかの確認と交渉は必要になります。
どの状態での引渡しなのかを充分に確認してからの土地契約をオススメします。
取引形態
取引形態には、「仲介」「代理」「貸主」「売主」があります。この中の「売主」について知っておきたい情報になります。
これは、不動産情報を配信している業者さんが売主であるということを指します。
この場合、この土地の売買において、取引形態が「売主」以外の場合は仲介手数料が発生するのですが、取引形態が「売主」の場合は仲介手数料が発生しない為、初期費用が抑えれるということになります。
1000万円の土地であれば、「¥396,000」、
2000万円の土地であれば、「¥726,000」、
3000万円の土地であれば、「¥1,056,000」
費用が抑えれたことになります。
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