今から土地探しをする方や今、土地探しをしている方で、
「土地探しで失敗したくない」
と思って土地探しをする方がほとんどだと思われます。
僕の土地探しの経験と知り合いなどの経験も踏まえた失敗例とその注意点をお伝えしたいと思います。
- 先に知っておけば、失敗と思わない
- 先に知っておけば、その土地を選ばない
を防ぐ為に参考にして下さい。
失敗例①土地の広さ
土地の広さで失敗した方は、以下にパターンに分かれます。
- 間取り
- 外構費用
間取り
予算や希望のエリアで小さい土地を選んだ方で、土地は決まったがいざ希望の間取りを作ってもらって間取りを決めるが、土地の広さが要因で希望が全て通せなかったケースです。
この方は、建築会社さんに行く前に土地探しを先行し、土地を購入した方に見られます。
土地探しは、不動産屋さんと建築会社さんのどちらに先に行くかという意見がありますが、どちらも同時進行で進めておくとこのパターンは避けられます。
外構費用
広い土地を探される方に見られるパターンです。
具体的には、60〜100坪の広さの土地を探してある方です。
最初の予算組みでは、外構費は100〜120万円の枠を取ることが多いです。
ただし、この金額は、基本的なものしか含まれていないのです。
4,5台分の駐車場をコンクリートしたり、宅配ボックスを取り入れたり、３方を目隠しフェンスにしたりなどするとあっという間に予算オーバーしていきます。
また、費用を削って、駐車場を真砂土や砂利など採用すると草刈りが住み出してからが大変です。
広い土地を探す方は、庭を持ちたい方が多いので、植栽や天然芝を採用すると草木の手入れが必要になります。
手入れが好きな方は良いですが、ただ広い土地が良さそうという理由のみで購入すると失敗したと思うかもしれません。
失敗例②売買金額以外のお金
土地の売買金額以外のお金で失敗するケースもあります。
地盤
地盤改良工事費用を予算組みで必ず準備しておきましょう。
もし、地盤調査の結果、地盤の改良が不用になった場合は、予算として余らすことができます。
もしくは、採用したいオプションなどに使えます。
80〜100万円の予算をとっておくと、後々、安心です。
地盤改良が必要で軟弱な地盤だったので、想定した工事費用よりもかかってしまうこともあります。
擁壁
擁壁の補修ややりかえ費用が予算オーバーになることもあります。
やり替えとは、今ある擁壁を取壊して、新しく擁壁のを設置することを指します。
- 道路と物件に高低差がある
- 物件と隣地とに高低差がある
土地の場合は、要注意となります。
この様な物件は、相場より安く売りに出されていることが多いです。
相場よりも安く出ているので、その分安く売りに出ていると思いがちですが、実際に新築を建てる場合にいくらかかるのかと見積りをとっている売主さんや業者さんは少ないです。
ですので、擁壁がある物件は必ず、
- 補修で良いのか
- やり替えだといくらかかるのか
を準備しておくことが大事です。
予算内であれば、良い土地になりますし、安心出来ます。
地震が発生する国ですので、建物の耐震性能もものすごく大事ですが、土地に設置されている擁壁にも注意が必要です。
失敗例③境界
現在の土地取引では、境界の明示が必須です。
ですので、境界がどこなのかは明確な状態で土地を入手出来ることは出来ます。
ただし、境界が明示されてるだけで、
以下の土地は将来的にトラブルが発生しうる土地の要素があります。
①境界を中心としてブロック塀がある
②隣地の樋や屋根が越境している
③隣地の配管が敷地内を通過している
④隣地の草木が茂っている/手入れがされていない
①境界を中心としてブロック塀がある
将来的にブロック塀が壊れた場合やフェンスをつけ替える際に隣地の方との協議が必要になります。
入居当時の隣地の方が良い方でも、隣地の方が変わった場合は、その方が良い方とは限りません。
ブロック塀に関しては、購入時、もしくは、家の建築時に解消できる場合は解消出来る様に不動産屋さんや建築会社さんに協力してもらいましょう。
もし予算が取れるのならば、ブロック塀を解体して新設がおすすめです。
ただし、土地にかけれる予算があるので、みんながみんな実行出来る訳ではありません。
あくまでも、将来的にトラブルの可能性はあるとことを含めて判断が必要ということです。
これがあるから、必ずしも悪い土地という判断では、ありません。
②隣地の樋や屋根が越境している
将来的に越境を解消してもらえる保証が出来ません。
基本的には、購入時に越境が解消出来ない土地はおすすめしません！
どーてもその土地しかない場合は、契約時に仲介の不動産屋さんにお願いして、建替えの際の覚書などを準備してもらうことをおすすめします。
③隣地の配管が敷地内を通過している
隣地の配管が敷地内を通過している土地は、おすすめしません！
購入前に隣地の方や行政に相談して、購入時には解消出来る目処が経てば良いのです。
解消方法が自費工事になることもあります。
他に問題が無く、解消方法が予算内であれば、検討の余地はあります。
解決せずに購入は、避けたい土地になります。
④隣地の草木が茂っている/手入れがされていない
将来的に越境が発生する可能性がある土地です。
隣地の方との関係が良好であれば、都度、解決出来そうですが、枯れ葉などの問題も出てきます。
田舎育ちの方で気にならない方もいらっしゃると思いますが、購入時までに注意点して検討する要素にはなります。
失敗例④法規的なもの
・防火地域/準防火地域
防火地域/準防火地域の場合は、家の外部の仕様を耐火仕様に変更になるので、建物の金額があがりますので、その分の予算を検討する必要があります。
まとめ
土地探しにおいて、以上の内容を知っていて購入した場合、あなたの土地探しが失敗とならないかもしれません。
逆に、知らずに購入した場合は、失敗となる可能性が高いです。
土地探しでどの土地を購入するかは、土地探しをされる方で失敗かそうでないかが変わってきます。
購入後に失敗したと思わないためにも、これらの情報を知っておいて欲しいです。
土地探しの失敗しないための参考にして頂けたら、幸いです。
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